Investir en immobilier au Québec: 6 notions de base à comprendre

29 mai, 2017 | Source: Guide Habitation
Annie Comtois

Investir en immobilier au Québec vous semble un bon plan? Aimeriez-vous jouer vos premières cartes à titre d’investisseur et vous assurer de miser juste? Grâce aux conseils de Ghislain Larochelle, fondateur d’Immofacile et auteur du livre « L’immobilier à la portée de tous », nous apprendrons en quelques lignes à déchiffrer quelques notions de base concernant l’achat d’immeubles rentables.

  1. Rentabilité: MRB ou MRN?

    Pour analyser la rentabilité d’un immeuble, il importe de savoir quelle sera la liquidité générée. M. Larochelle prévient : «Le problème est que beaucoup de gens achètent en se fiant juste au MRB (multiplicateur de revenus bruts). C’est-à-dire, le prix payé divisé par les revenus bruts. L’ennui avec ce ratio-là est que les dépenses d’un immeuble à l’autre ne sont pas nécessairement les mêmes».

    Notre expert suggère plutôt d’utiliser comme outil le ratio MRN (multiplicateur de revenus nets). Afin de calculer le revenu net, il faudra soustraire les frais d’exploitation tels l’électricité, le chauffage, les taxes municipales et scolaires, l’assurance, le déneigement, l’entretien de la pelouse, les frais de gestion, de conciergerie, de condo, l’entretien de la bâtisse, etc. Cette liste couvre 90% des frais, selon le fondateur d’Immofacile.

    À titre indicatif, le MRN devrait osciller entre 10 et 16. Un ratio supérieur à 18 serait trop élevé d’après notre spécialiste.

    Exemple de calcul de MRN
    Coût de l’immeuble 160 000$
    Revenus nets (revenus bruts – frais d’exploitation) 10 000$
    MRN (Coût de l’immeuble / Revenus nets) 16
  2. Liquidité (cash flow)

    Ghislain Larochelle souligne l’importance d’obtenir des liquidités mensuellement. «Certains propriétaires se disent que ce n’est pas grave… ils feront leur argent plus tard quand l’immeuble sera payé. Mais il faut être prudent», explique l’auteur du livre «L’immobilier à la portée de tous».

    Si le locataire ne paie pas son loyer ou si des rénovations imprévues s’avèrent nécessaires en raison d’un bris, il faut être en mesure d’affronter la tempête. Les investisseurs ne dégageant aucune liquidité mensuellement se retrouvent souvent dans le négatif (cash flow négatif). Une telle gestion mène dans bien des cas à des reprises bancaires, prévient M. Larochelle.

    Le cash flow, très souvent employé dans le jargon immobilier, signifie la «liquidité». En soustrayant les dépenses et le financement aux revenus, on obtient la liquidité.

  3. Revenus, capitalisation, équité et plus…

    Selon notre expert, il existe quatre façons d’engranger des profits en investissant dans le multilogement: «la liquidité», «la capitalisation», «la plus-value» et «l’équité». Nous avons vu la notion de «liquidité», examinons maintenant les trois autres termes clés.

    La capitalisation

    Dans le cas d’un immeuble à revenus, «le capital est payé par vos merveilleux locataires. Ce qui reste dans vos poches est l’équité, avance Ghislain Larochelle. Amenez-moi un immeuble avec un MRN de 14, je l’achète tout de suite!» Ce passionné d’immobilier précise, par contre, qu’outre les finances, d’autres facteurs doivent être examinés comme le type de locataire, la condition de l’immeuble, la localisation de la propriété et le potentiel d’augmentation des revenus.

    L’équité à l’achat

    «Si le MRN est bon, il faut vérifier tout de même les comparables, car il y a peut-être moyen de faire encore plus de profit. Il faut connaître la valeur marchande d’un immeuble pour négocier le meilleur prix possible», insiste notre spécialiste.

    Pour comprendre le calcul de l’équité, il donne cet exemple: Vous achetez un immeuble à 450 000$, dont la valeur marchande est de 500 000$, avec cette transaction, vous obtenez ainsi 50 000$ d’équité à l’achat, ou de départ. Dans ce cas-ci, le fondateur d’Immofacile simplifie : l’équité est la différence entre le prix d’achat et la valeur marchande.

    La plus-value

    La plus-value d’un immeuble se calcule par rapport au marché. Si le marché d’un secteur augmente de 2%, vous n’aurez qu’à en profiter, lance M. Larochelle.

    Voici un exemple de calcul. Vous achetez un immeuble à 200 000 $ et l’année suivante, la valeur a augmenté de 5%; l’immeuble vaudra maintenant 210 000$. Si, l’année suivante, il y a une nouvelle hausse de 5%, la valeur de la propriété se chiffrera à 220 500$ et ainsi de suite.

    Des quatre éléments mentionnés (liquidité, capitalisation, plus-value et équité à l’achat), seule la liquidité vous permet d’accéder à l’argent maintenant. Les autres sont accessibles seulement au moment de vendre ou de refinancer votre immeuble, résume l’homme d’affaires.

  4. Gain en capital !

    Notez, par contre, qu’au moment de vendre, vous aurez à payer de l’impôt sur le gain en capital (à moins de bénéficier d’une exemption). Pour bien comprendre la somme imposable, notre spécialiste illustre cet exemple :

    «Vous avez acheté une maison à 200 000$ et 10 ans plus tard, vous la vendez à 300 000$. Supposons qu’il n’y a aucun amortissement, vous aurez 100 000$ de différence sur lequel vous devez payer de l’impôt. Le gain en capital étant taxable à 50%, seulement 50 000$ sera ajouté à vos revenus.»

  5. La valeur marchande

    Afin d’acheter un immeuble rentable, il importe de payer le «bon» prix et pour ce faire, il faut savoir utiliser des «comparables». En analysant les ventes des propriétés similaires à celle convoitée dans un même secteur, vous pourrez déceler sa valeur marchande.«La valeur marchande représente le prix que les gens sont prêts à payer pour l’immeuble. Et elle ne correspond pas nécessairement à l’évaluation municipale, qui n’est pas un indicateur très significatif», dit M. Larochelle.Selon l’homme d’affaires, acheter en bas de l’évaluation municipale n’est pas synonyme d’aubaine. Dans certaines régions ou villes, les maisons sont vendues presque tout le temps en dessous de la valeur municipale», précise-t-il.

    Comme l’évaluation municipale est réévaluée tous les trois ans, il peut y avoir un bond à ce moment-là. Selon les municipalités, il est ainsi possible que peu de maisons soient vendues au-dessus de l’évaluation municipale en début de premier rôle triennal, fait remarquer M. Larochelle.

  6. L’effet de levier

    «Dès qu’une hypothèque est contractée avec une banque, on parle de l’effet de levier», explique le fondateur d’Immofacile. Cette stratégie de financement permet d’utiliser l’argent des autres pour augmenter son pouvoir d’achat et ainsi être en mesure de bâtir un parc immobilier générateur de revenus.

    Voici un exemple pour illustrer le pouvoir de l’effet de levier :
    Exemple sans effet de levier Exemple avec effet de levier
    • Montant disponible : 100 000$
    • Achat d’un immeuble de 100 000$
    • Avec un rendement annuel hypothétique de 10%, le revenu s’élèverait à 10 000$
    • Montant disponible : 100 000$
    • Mise de fonds (20%) : 20 000$ par immeuble
    • Possibilité d’acheter 5 immeubles à 100 000$
    • Prêt hypothécaire pour la différence
    • Avec un rendement annuel hypothétique de 10%, le revenu sera de 50 000$ moins les frais d’intérêt

Un dernier conseil de notre expert: consultez les sites des banques et celui de la SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement), vous y trouverez plusieurs calculateurs de ratio fort utiles.

À vos calculatrices et bon succès!

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