15 façons d’augmenter la valeur de votre maison

05 mars, 2016 | Source: Journal de Montréal
Stéfane Desjardins

Vous voulez vendre votre condo ou votre maison? Comment séduire un acheteur potentiel? Au-delà de l’inévitable mise en scène (home staging) recommandée par les agents d’immeuble, de nombreux travaux, grands et petits, économiques ou coûteux, mousseront grandement la valeur de votre propriété. Ça compte, dans le marché actuel, où les acheteurs ont le gros bout du bâton. Au-delà de la traditionnelle rénovation de la cuisine ou de la salle de bains, plusieurs améliorations stratégiques font une réelle différence! D’autres sont à éviter, car elles ne rapportent rien ou si peu, malgré l’argent investi. Faites-vous un budget en lisant notre dossier : 15 trucs pour accroître la valeur de votre maison.

UN BUDGET LOGIQUE

Tous les experts vous le diront: votre budget réno doit coller à la réalité.

Attendez-vous à dépenser de l’argent. Mais si vous avez des projets démesurés, jamais­­ vous ne récupérerez votre investissement. Vous devez surtout juger de l’ampleur des travaux en fonction de la valeur de la maison et de son prix sur le marché.

Par exemple, si votre condo vaut 300 000 $ et que votre nouvelle cuisine a coûté 60 000 $, l’acheteur n’acceptera tout simplement pas de payer plus cher pour tout ce luxe. Même chose si vous refaites les deux salles de bains de votre maison de 450 000 $ au coût de 80 000 $. «La classe moyenne ne recherche pas des matériaux et des accessoires haut de gamme. Des produits de qualité achetés chez RONA feront le travail», explique Nathalie Clément, directrice de l’agence immobilière Via Capitale Plateau Mont-Royal.

«Habituellement, les travaux de rénovation d’une cuisine comptent pour environ 10 % du prix de vente du logement. Pour la salle de bains, c’est 5 % », ajoute-t-elle.

Il ne faut donc pas, selon elle, se laisser emporter par les modes et miser sur des looks et des matériaux classiques. Et éviter de trop dépenser. «Les endroits où il y a de l’eau sont ceux qui coûtent le plus cher à rénover», ajoute-t-elle.

D’abord pour soi

Quand on rénove, on le fait avant tout pour soi. Pour sa propre qualité de vie. À moins de le faire spécialement pour mousser la valeur d’une propriété qu’on a l’intention de vendre bientôt. Dans le premier cas, on peut se permettre de petites folies. Surtout si on va habiter les lieux pendant plusieurs décennies. Dans le cas d’une préparation à la revente, on doit surveiller (et limiter) attentivement son budget.

D’autant plus qu’une bonne partie de la valeur de votre propriété est fixée par le marché, c’est-à-dire les autres propriétés similaires à la vôtre dans votre quartier, qui sont en vente ou qui ont été vendues récemment. «Faire des investissements dans un projet dispendieux peut mener à une sur-amélioration de votre maison dans un marché donné. L’investissement peut ne pas être apprécié à sa juste valeur par les acheteurs», précise l’Institut canadien des évaluateurs (ICE) dans un rapport récent portant sur les rénovations qui rapportent le plus.

Privilégiez les améliorations à petit budget­­, suggère l’ICE. «Une couche de peinture, des luminaires modernes, un petit projet paysager ou de jardinage, ou la pose de nouvelles poignées de porte peuvent donner à votre maison un très bel aspect», ajoute l’ICE.

Enfin, un gros budget paysager ne se traduira pas nécessairement par un coup de cœur chez un acheteur, surtout… en hiver­­, où la neige recouvre même les plus belles platebandes.

LA QUALITÉ ET L’ENTRETIEN, ÇA RAPPORTE GROS

Les acheteurs recherchent des propriétés bien entretenues. Et rénovées avec soin.

Quand des acheteurs multiplient les visites, ils décèlent rapidement les indices de propriétés qui ont été mal ou pas entretenues. Comme une majorité d’entre eux ne désire pas se taper de coûteuses réparations, avec tous les imprévus que cela entraîne, ils passent rapidement à une autre propriété. Et, dans un marché d’acheteurs comme aujourd’hui, ça fait toute une différence!

«Entre deux maisons identiques de 50 ans sur la même rue, les acheteurs vont privilégier celle qui est bien entretenue, affirme Nathalie­ Clément, directrice de l’agence immobilière Via Capitale Plateau Mont-Royal. Dans un marché de vendeur, comme ce fut le cas depuis dix ans, les acheteurs regardaient moins l’état général d’une propriété. Ils passaient outre à du plâtre écaillé ou à une céramique endommagée. Ce n’est plus le cas aujourd’hui. Si les gouttières, les fenêtres, le terrassement, le toit sont propres, qu’il n’y a pas de signe d’infiltration d’eau, que les fondations ou les joints des briques ne s’effritent pas, ces détails seront retenus par l’inspecteur en bâtiment embauché par les acheteurs. Ces derniers n’auront pas à effectuer de travaux qui vont leur coûter des milliers de dollars. »

Consignez tous les travaux importants et leur valeur dans un registre. Et gardez contrats, factures et garanties, qui seront exigés par les acheteurs et leur inspecteur en bâtiment­­.

Faites affaire avec des rénovateurs reconnus, qui ont un permis de la Régie du bâtiment du Québec. De plus, obtenez et conservez un permis de construction/rénovation délivré­­ par votre municipalité pour chaque chantier majeur, suggère l’Institut canadien des évaluateurs (ICE). «C’est une bonne façon de vous assurer que vos travaux de rénovation sont conformes au code du bâtiment», ajoute l’organisme­­. Consultez la section­­ Rénovation du site internet de l’Office de la protection du consommateur (www.opc.gouv.qc.ca/renovation).

Look professionnel

Vous pouvez choisir de faire vos rénovations vous même, mais le look final doit être professionnel. Sinon, ne confiez pas votre chantier à des amateurs. «Les acheteurs vont rapidement voir tous les défauts. N’oubliez pas qu’ils visitent des propriétés à la chaîne. Ils comparent», explique Philippe Pothier, courtier chez ReMax Harmonie.

Pour les travaux, misez sur des matériaux de qualité, comme le bois franc au lieu du plancher flottant. «Les matériaux achetés en vente, ça a l’air cheap. Les acheteurs le voient tout de suite. Et eux aussi, ils fréquentent les centres de rénovation», ajoute Philippe Pothier­­.

L’EFFET WOW !

Pourquoi rénover? Pour susciter un effet wow! chez l’acheteur potentiel.

Les agents d’immeubles qui ont de l’expérience vous le diront: dès que l’acheteur potentiel ouvre la porte de votre propriété, il se fait son idée en moins de deux minutes.

Les rénovations doivent donc être entreprises avec un but précis: «Il faut qu’on sente qu’il y a de l’espace, de la lumière, partout où ça compte», avance Nathalie Clément, directrice de l’agence immobilière Via Capitale Plateau Mont-Royal.

Autrement dit, vos travaux doivent se traduire par un aménagement intelligent de l’espace, des pièces dégagées et aérées. Un exemple: «S’il y a un amoncellement de bottes et des crochets débordant de manteaux dans l’entrée, ce sera rébarbatif. Privilégiez des espaces de rangement dissimulés, même dans le hall», ajoute Mme Clément.

Rangement intelligent

En fait, du rangement intelligent disséminé partout dans le logement, surtout pour les acheteurs de condos, mais aussi dans les maisons de banlieue, fera une énorme différence. On doit sentir qu’on a de l’espace­­ pour vivre, que les pièces importantes sont aérées et non encombrées. Les espaces de rangement intégrés aux murs, notamment dans les chambres à coucher principales ou les halls, et les walk-in compartimentés, sont parmi les travaux les plus judicieux à réaliser en matière de rénovation. «Les gens achètent­­ littéralement vos garde-robes», révèle

Mme Clément. Débarrassez-vous aussi de certains meubles et bibelots, surtout ceux qui sont passés de mode: la majorité des domiciles sont trop chargés.

«Il est parfaitement possible de créer un effet wow! avec des accessoires achetés chez RONA, poursuit Mme Clément. Mais il faut privilégier un look classique. Et lire les magazines de rénovation ou d’architecture que l’on retrouve dans les quincailleries. Plusieurs proposent des looks de maisons de millionnaires, mais avec les budgets de la classe moyenne. Ils proposent des tas d’idées magnifiques pour pas cher!»

En un mot, il faut créer un effet wow! sans dépenser une fortune. «Il faut surtout séduire l’acheteur, qu’il envisage de s’installer immédiatement dans son nouveau logement. La plupart veulent ouvrir leurs boîtes le jour même du déménagement. Ils ne veulent pas planifier de travaux, explique Philippe Pothier, courtier chez ReMax Harmonie, dans Rosemont. Plus c’est clé en main, plus ça a de chances de se vendre rapidement. »

PEINTURER, C’EST PAYANT

De tous les travaux de rénovation, la peinture génère le rapport qualité-prix le plus avantageux.

«On ne peinture pas de beaux murs. Mais ça fait souvent toute la différence quand ils sont défraîchis, commente Philippe Pothier, courtier chez ReMax Harmonie. C’est la même chose pour les planchers. Un sablage et une nouvelle couche de vernis sur un plancher de bois franc en bon état vont transfigurer une propriété.»

La peinture est d’autant plus intéressante qu’on peut faire soi-même les travaux, à condition qu’ils soient bien réalisés. Du découpage amateur est facilement repérable. La plupart des gens surestiment leurs talents: embauchez un peintre professionnel, qui fera un meilleur travail en un temps record.

À l’intérieur, il faut choisir des couleurs ou des tons neutres, très clairs. Le blanc et ses dérivés constituent une valeur universelle. Et la peinture mate permet d’aplanir ou carrément de faire disparaître la plupart des défauts du plâtre. C’est ainsi qu’on livre les propriétés flambant neuves.

Même une couche de peinture sur les surfaces extérieures fera une différence. Notamment sur les murs de briques qui ont déjà été peints, les surfaces en bois, les portes ou les tours des fenêtres.

«Repeinturer l’extérieur est primordial, affirme Nathalie Clément, directrice de l’agence immobilière Via Capitale Plateau Mont-Royal. Ça donne le signal aux acheteurs que la propriété a été soigneusement entretenue. D’autant plus que les murs extérieurs­­ sont soumis aux intempéries. On ne doit donc pas se limiter à des revêtements extérieurs convenables. Ils doivent être attrayants et en parfait état. Y compris les corniches et les gouttières.»

Rouge

Mme Clément retient certains traits de culture concernant le rouge des portes d’entrée. «Au Royaume-Uni, ça signifie que l’hypothèque de la maison a été complètement remboursée. C’est un signe de richesse. Chez les Chinois, le rouge permet au chi, l’énergie vitale d’un foyer, d’y pénétrer. De manière universelle, une porte d’entrée impeccable reflète souvent une propriété bichonnée. »

Une couche de peinture, partout dans la maison, rapportera de 75 % à 100 % du montant investi, selon­­ l’Institut canadien des évaluateurs (ICE). Repeindre corniches, balcons, clôture, même la façade, rapporte gros en fonction de l’effort et du budget.

SALLE DE BAIN ET CUISINE GARDENT TOUTE LEUR IMPORTANCE

Tout le monde le dit: rénover la salle de bain et la cuisine rapporte gros. Ça ne tient pas du cliché.

Plus ces pièces sont étincelantes, plus vous augmentez vos chances de séduire l’acheteur.

Une rénovation de la salle de bains rapportera entre 50 % et 100 % du montant que vous y investirez, selon l’Institut canadien des évaluateurs (ICE). Pour la cuisine, c’est encore plus payant: de 75 % à 100 %. Voilà quelques centaines ou milliers de dollars judicieusement déboursés.

«C’est certain que remplacer la toiture aura de l’importance aux yeux de l’acheteur, convient Philippe Pothier, courtier chez ReMax Harmonie. Mais la cuisine ou la salle de bain sont utilisées tous les jours. Ça se remarque plus. Il n’y a pas de grand plaisir à investir 12 000 $ dans un toit neuf. Surtout si vous envisagez d’habiter la propriété quelques années avant de la revendre­­.»

Matériaux de qualité

Un fait demeure: les travaux doivent être effectués avec soin, avec des matériaux de qualité, insiste M. Pothier. Si l’acheteur considère qu’ils vont permettre­­ une utilisation pendant plusieurs­­ années, c’est un avantage indéniable­­.

Miser sur la qualité ne signifie pas opter pour du luxe. «Acheter une cuvette de toilette à 800 $ pour une salle de bain dont les rénovations s’élèvent à 7000 $, c’est beaucoup. L’acheteur moyen ne recherche pas des toilettes haut de gamme», indique Nathalie Clément, directrice de l’agence immobilière Via Capitale Plateau Mont-Royal.

Sans tomber dans la mode du jour, certaines tendances sont indéniables. Si la salle de bain est assez grande, optez pour un bain autoportant et installez une douche séparée. C’est devenu un standard, tant pour les condos que pour les maisons de banlieue. Les appareils choisis doivent être en lien avec la valeur de la propriété. Pas besoin de claquer une fortune dans une baignoire, une toilette ou un lavabo pour créer un effet wow! Sauf pour les propriétés de 500 000 $ et plus. Dans ces cas, les acheteurs misent davantage sur les extras­­ un peu plus dispendieux.

Même si certaines rénovations peuvent coûter une fortune, pour un montant de 15 000 $ à 25 000 $, vous aurez une cuisine au goût du jour avec de nouveaux électros en inox. Avec un budget de 7000 $ à 10 000 $, votre salle de bains n’aura rien à envier à un spa fréquenté par les vedettes de cinéma. Sinon, limitez-vous à de nouveaux comptoirs en granit, en Corian ou en quartz dans la cuisine ou dans la salle de bains, changez les éviers, la baignoire, les carreaux de céramique, le dosseret de la cuisine ou les armoires.

Si votre budget est encore plus restreint, contentez-vous de repeindre partout, de remplacer les tuiles et, si possible, les comptoirs et les éviers. Parfois, seules de nouvelles champlures font le travail.

LA TOITURE, C’EST ESSENTIEL

On dit souvent qu’une maison, c’est un toit.

C’est plus qu’une figure de style.

Le toit est un élément central d’une propriété. Il la protège des infiltrations d’eau, qui sont la cause numéro un des réclamations d’assurance. Quand on achète un condo ou une maison, un bon inspecteur en bâtiment va systématiquement vérifier l’état de la toiture.

Du côté des condos, exigez une preuve du syndicat de copropriété confirmant la date des derniers travaux de réfection de la toiture. Demandez également un bilan financier du syndicat incluant, évidemment, le niveau de liquidités du fonds de prévoyance. Une copropriété bien gérée sera dotée d’un rapport effectué par une firme de génie qui établit la fréquence et qui évalue financièrement tous les travaux d’entretien majeurs de l’immeuble, y compris la réfection de la toiture.

Le fonds de prévoyance doit être suffisamment provisionné pour couvrir ces travaux à la date où ils devront être réalisés. Selon le Code civil, le fonds de prévoyance doit représenter 5 % des charges d’opérations annuelles de l’immeuble. Un barème nettement insuffisant selon tous les experts, notamment pour les petites copropriétés de 10 logements et moins.

Pour les maisons individuelles, une nouvelle couverture en bardeaux de polymère devrait durer de 10 à 15 ans. Pour une couverture de tôle, c’est 75 ans. Mais ces durées de vie dépendent de l’environnement où est située la maison, et de la qualité des travaux et des matériaux. L’entretien périodique allonge­­ grandement la durée de vie.

Un fait demeure: des bardeaux en mauvais état, dont les coins retroussent, ou une peinture écaillée sur de la tôle embossée rebuteront les acheteurs.

Aération

Assurez-vous également que les corniches et les soffites sont en bon état, que l’aération de l’entretoit est suffisante et que l’isolation est adéquate. En matière d’aération, si vous constatez une accumulation importante de glace sur le toit ou la multiplication de glaçons, vous avez un problème. Pour l’isolation, plusieurs inspecteurs en bâtiment repéreront un coupe-vapeur ébréché ou comportant des trous, la présence de matériaux à proscrire comme l’amiante, ou des zones mal isolées, comme des pièces de charpente ou des conduits d’aération.

Vaut mieux constater ce genre de problème avec son propre inspecteur qu’avec celui de l’acheteur! Et faire faire les travaux avant de mettre la propriété en vente.

L’INCONTOURNABLE FENESTRATION

La lumière fait toute la différence. Et les acheteurs aiment les fenêtres neuves ou récentes.

Vous mettez votre propriété en vente? Assurez-vous que toutes les ouvertures donnant vers l’extérieur de la propriété sont en parfait état. Et le mot parfait n’est pas trop fort.

«Les acheteurs surveillent les portes et fenêtres mal isolées ou en mauvais état. Ils ne veulent surtout pas se taper ce genre de travaux quelques mois ou années après avoir déménagé, explique Nathalie Clément, directrice de l’agence immobilière Via Capitale Plateau Mont-Royal.

Si votre logement affiche encore fièrement ses fenêtres à guillotine d’origine, en bois, qui ont été repeintes plus de trente fois et qui demandent beaucoup de muscle à manipuler, si le gaz a cédé la place à une pellicule d’humidité ou de poussière plus ou moins opaque dans vos vitres thermos, si le mastic­­ s’effiloche et le cadre de bois présente des signes de pourriture avancée, il est plus que temps de passer à l’action.

Efficacité énergétique

Une fenestration posée avec soin durera une quinzaine d’années et améliorera l’efficacité énergétique de la propriété. Si vous envisagez le remplacement de vos fenêtres, pourquoi ne pas opter pour leur élargissement? Surtout si la propriété n’est pas récente.

Il y a plus de 50 ans, les fenêtres étaient des matériaux coûteux. Le design de l’époque prévoyait des ouvertures de petite taille. La mode actuelle est aux grandes fenêtres et la technologie permet d’éviter les pertes d’énergie.

Des espaces lumineux font une très grande différence auprès des acheteurs. Notamment ceux des propriétés dans les vieux quartiers. «Aujourd’hui, de nombreux propriétaires remplacent tout le mur arrière de leur étage, porte et fenêtre, par un vitrage important. Ils enlèvent le mur, installent une poutre en acier et placent une immense fenêtre, qui couvre toute l’ouverture. Cet investissement de 10 000 $ en ajoute facilement 25 000 $ à votre propriété. Effet wow! garanti», assure Nathalie Clément.

Le remplacement des portes et des fenêtres rapportera généralement de 50 % à 75 % des sommes investies, selon l’Institut canadien des évaluateurs (ICE). Mais, pour certaines propriétés, ça fait la différence entre trouver un acheteur rapidement ou non.

DÉBAT EXISTENTIEL AUTOUR DES PUITS DE LUMIÈRE

Le puits de lumière est-il nécessaire? Tout dépend des circonstances.

Ils sont honnis de plusieurs assureurs. De nombreux inspecteurs en bâtiment les redoutent. La rumeur veut que les puits de lumière ne soient pas adaptés à la rigueur de nos climats. Les puits de lumière ou les solariums représentent des investissements réalisés en pure perte, selon de nombreux experts. Même l’Institut canadien des évaluateurs (ICE) est de cet avis.

Il faut nuancer quelque peu.

En fait, s’ils sont installés convenablement, les puits de lumière n’entraînent aucune perte de chaleur ni infiltration d’eau. L’auteur de ces lignes en a installé un sur le toit de sa salle à manger il y a plusieurs années; la maison est exposée sur un flanc de montagne dans les Laurentides. Malgré cet environnement hostile, il n’a jamais flanché.

Qualité de vie

Si vous envisagez d’installer un puits de lumière, faites-le avant tout pour améliorer votre qualité de vie ou la luminosité d’une pièce stratégique. Mais, surtout, achetez du neuf et embauchez un installateur d’expérience, qui aura été recommandé par plusieurs clients. N’hésitez pas à lui demander les coordonnées de ses clients. Ces derniers seront de très bons juges de son travail.

On n’installe pas un puits de lumière­­ pour rien. On choisira soigneusement l’endroit qu’il doit éclairer. «Il faut que l’effet soit spectaculaire, que l’éclairage soit magnifique. On ne doit pas s’attendre­­ à récupérer son investissement, mais de nos jours, les gens recherchent des logements très éclairés. Un puits de lumière ajoute à l’effet wow!», explique Nathalie Clément, directrice de l’agence immobilière Via Capitale Plateau Mont-Royal.

Évidemment, si l’on installe un puits de lumière tout près d’un immeuble voisin qui a plusieurs étages de plus que notre propriété, ou s’il donne sur une toute petite pièce secondaire, même si c’est une salle de bains, le jeu n’en vaut pas la chandelle. Par contre, au-dessus d’un salon, d’une salle à manger ou d’une grande cuisine, c’est à considérer. Si on en a les moyens. Car le prix et l’installation dépendent de la taille et du type de plafond ou de toiture, de même que de l’épaisseur de l’entretoit.

De plus il faut souvent adapter l’isolation et la circulation de l’air entre le toit et le plafond, pour éviter la formation de plaques de glace sur la couverture.

L’installation de solariums comporte aussi des risques. Il faut prévoir une assise solide, qui sera résistante­­ aux variations de température et aux infiltrations d’eau. Elles pourraient, avec le gel et le dégel, endommager la fondation et le solarium. Plus qu’un puits de lumière, on se dote avant tout d’un solarium pour sa propre qualité de vie. Ce n’est pas un ajout qui fera­­ vendre une propriété, sauf, peut-être, pour les maisons de plus de 500 000 $.

LA PISCINE, C’EST POUR VOUS

Une piscine ajoute-t-elle de la valeur à une maison, à la revente? La réponse est non. En fait, ça peut même nuire!

On s’achète une piscine pour se faire plaisir et doter sa famille d’une bonne qualité de vie. On ne le fait pas pour ajouter de la valeur à une propriété. Une minorité d’acheteurs recherche une maison dotée d’une piscine. Une majorité est indifférente ou, carrément, hostile!

Ce ne sont pas tous les acheteurs qui ont de jeunes enfants ou pour qui le bonheur passe par une saucette après une dure journée de labeur. D’autres préfèrent le vélo ou le cinéma.

De plus, posséder une piscine se traduit parfois par une augmentation substantielle du budget familial. J’ai écrit récemment pour Le Journal une chronique où j’évaluais le coût annuel d’entretien et de chauffage d’une piscine de 300 $ à 700 $, selon le modèle, avant assurance, financement à l’achat et gadgets. Et il faut entretenir sa piscine presque chaque jour en été. De quoi repousser plus d’un acheteur potentiel.

La piscine creusée, c’est pire

Par contre, il faut faire une distinction entre une piscine hors terre et une piscine creusée. La plupart des acheteurs feront peu de cas d’une piscine hors terre, car ils peuvent l’enlever sans trop de tracas après avoir acheté la propriété. Il ne leur restera qu’à planter du gazon et, au pire, ajuster la terrasse.

Avec la piscine creusée, c’est autre chose. «La facture pour l’enlever peut grimper jusqu’à 10 000 $, déclare Philippe­­ Pothier, courtier chez ReMax Harmonie. Une piscine hors terre, on peut facilement la revendre ou la donner à un membre de sa famille. C’est la même chose pour un spa. »

De plus, on ne peut se contenter de remplir de terre une piscine creusée et de semer du gazon. Un nombre sans cesse croissant de municipalités interdisent cette pratique. Et la machinerie nécessaire pour l’enlever bousillera votre aménagement paysager jusqu’à la rue.

NE SOUS-ESTIMEZ PAS LE POUVOIR DES PLANCHERS

Si votre budget réno prévoit de refaire vos planchers, n’hésitez pas une minute.

Dans la série Mad Men, l’appartement du personnage principal, Don Draper, affiche fièrement­­ ses planchers entièrement recouverts d’un tapis shag d’un blanc étincelant. C’était la mode des années 1960. En 2016, c’est une tout autre affaire!

Fini le tapis

«Les tapis mur-à-mur sont absolument à proscrire, commente Philippe Pothier, courtier chez ReMax Harmonie. Les acheteurs les fuient, littéralement.» C’est compréhensible: on les soupçonne d’être allergènes. C’est un fait qu’ils hébergent de nombreuses espèces d’acariens et qu’ils accumulent la poussière. Et leur entretien est onéreux. De plus, les gens ont l’impression que les planchers de bois sont plus écolos que les tapis ou autres matériaux.

De plus, un plancher de bois franc, spécialement l’érable ou le bambou, augmente considérablement la luminosité. Si vous arrachez le revêtement de plancher actuel et que vous découvrez­­ d’anciennes lattes de bois franc, comptez-vous chanceux! De nombreux acheteurs en recherchent le cachet.

Cela dit, confiez les travaux de remise à neuf à des professionnels. Un mauvais sablage, effectué avec de la machinerie inappropriée, endommagera votre plancher, et les travaux seront à recommencer. Le choix du vernis dépend également de l’essence du bois et… de votre budget.

Plancher flottant honni

Enfin, il faut bannir le plancher flottant de votre propriété.

«Il devrait y avoir des affiches dans les centres de rénovation pour avertir les clients que “l’achat de plancher flottant diminue la valeur de votre propriété”, s’insurge Philippe Pothier­­, courtier chez ReMax Harmonie. Pour moi, la pose de ce type de matériau devrait être proscrite, même si certains planchers flottants ont une très belle apparence. Dès que les acheteurs s’aperçoivent qu’ils marchent sur des planchers flottants, ils mettent une croix sur votre propriété. C’est comme ça. »

D’autant plus que la différence entre le prix d’un plancher flottant et celui de certaines essences de bois dur n’est pas énorme. On parle de moins de 2 $ le pied carré dans certains cas. Cela dit, le bois n’est pas une panacée. Certaines essences sont moins dures que d’autres. Un poseur de planchers de bois m’a déjà démontré le manque de résistance d’un bois de plancher, pourtant coté, en laissant tomber son crayon de construction à la verticale, à moins d’un mètre du sol. Il a laissé une marque plus profonde que l’épaisseur d’un huard!

Un budget de 4 $ à 8 $ le pied carré (multipliez par deux pour la main-d’œuvre) pour un plancher de bois franc générera un «rendement» de votre investissement d’environ 75 %, à la vente.

QUELS PLANCHERS RÉNOVER ?

Tous les planchers ne se valent pas. Mais tous ont besoin d’un rafraîchissement.

Certes, les planchers de la salle à manger et du salon, voire ceux des chambres à coucher, sont les plus «prestigieux» de votre propriété. C’est là qu’on enlève le tapis et qu’on pose du bois franc.

Certains adorent aussi le bois franc dans la cuisine. Mais, comme pour les puits de lumière, de nombreux acheteurs craignent les dégâts d’eau. C’est une question de perception: à notre époque, elle importe autant que la réalité.

On évitera les carreaux de vinyle pour privilégier la céramique dans les endroits humides, comme la cuisine, la salle de bain, la salle de lavage et le hall. Ici aussi, il faut faire preuve de discernement. Car la qualité des matériaux varie grandement. De même que leurs prix.

On privilégiera donc des tons classiques et une qualité supérieure dans la cuisine, une des pièces qui pèsent le plus lourd dans l’appréciation des acheteurs. De même que pour la salle de bain. Des matériaux qui permettent d’augmenter la luminosité s’imposent, notamment pour les petites surfaces. Cela dit, on évitera les carreaux de céramique trop clairs ou carrément blancs pour les planchers de cuisine. Personne ne veut les laver après chaque repas! Va toutefois pour les dosserets ou les comptoirs des salles de bain, qui demandent moins d’entretien.

Espaces secondaires

Pour les espaces secondaires, comme les salles de lavage, des carreaux de qualité ordinaire, mais d’apparence classique, feront le travail.

On évitera peut-être de poser du plancher de bois franc à la cave. Mais il faut tenir compte de la géographie. En banlieue ou dans certains­­ quartiers centraux des grandes villes, la cave est prisée et constitue un lieu de vie privilégié et une pièce supplémentaire à moindres frais. De nombreuses familles banlieusardes s’y réunissent devant le cinéma maison.

Y installer du plancher flottant n’est peut-être pas la bonne solution. On doit tenir compte de la valeur de la propriété. Certains stratifiés feront toutefois le travail, d’autant plus que ces produits résistent davantage à l’humidité que le bois dur. Mais attention à leur prix, qui se rapproche souvent de celui du bois dur.

Tout dépend donc de votre budget­­: mais la cave ne fait généralement pas le poids devant la cuisine et la salle de bain. Ce qui ne signifie­­ pas qu’il faille l’abandonner à son sort. Les acheteurs vont considérer l’état de toutes les pièces de votre propriété avant de la comparer aux autres. À la limite, un plancher flottant de très belle apparence l’emportera sur un plancher de cave très abîmé.

PRIVILÉGIER LA VILLE

Le budget est important quand on achète un nouveau chez soi. Mais il ne fait pas foi de tout.

Mille et une raisons justifient l’achat d’une propriété. Mais plusieurs acheteurs ignorent des aspects fondamentaux du marché immobilier. La localisation en est un. Il devrait peser lourd dans votre décision.

La distance du centre-ville est souvent un de ces points les plus sous-estimés. Plusieurs études mentionnent que les jeunes familles devraient privilégier l’achat d’une maison en ville plutôt que dans une lointaine banlieue.

Certes, le prix et les taxes risquent de moins grever votre budget à Saint-Amable ou à Saint-Augustin-de-Desmaures­­­ qu’à Rivière-des-Prairies ou à Limoilou. Mais les effets cumulés de l’achat et de l’entretien d’un deuxième (et même d’un troisième) véhicule, couplés au financement et à l’entretien de votre propriété, reviennent parfois plus cher que d’acheter une propriété dans un quartier proche de la ville! Surtout si plusieurs ou tous les membres de la famille prennent les transports actifs ou en commun pour aller travailler ou étudier.

Vivre en banlieue, c’est choisir de s’enchaîner à l’automobile­­.

Avec les travaux, qui se multiplieront dans la prochaine décennie, ça risque d’affecter votre qualité de vie. De plus, le coût d’une automobile pour une utilisation moyenne annuelle de

20 000 km représente l’équivalent d’une hypothèque de 160 000 $, selon le professeur Pierre-Olivier Pineault de HEC Montréal. Ajoutez les coûts indirects et ça grimpe à 210 000 $, selon une étude récente de ce dernier. Une famille habitant en ville dispose donc d’un budget supplémentaire de 210 000 $ pour acheter une propriété, comparée à une famille vivant en banlieue avec deux voitures.

De plus, l’achat d’une maison en ville signifie que vous vous enrichissez davantage. Car cette dernière prendra, avec le temps, beaucoup plus de valeur qu’une maison en banlieue. Voilà un coussin supplémentaire pour la retraite­­.

LA NOUVELLE BANLIEUE

La popularité de certains quartiers de banlieue explose. Pourquoi ne pas en profiter?

De nombreux Québécois aimeraient habiter en ville, mais redoutent les espaces­­ plus restreints, les prix et les taxes élevés. Ils devraient considérer le phénomène TOD.

TOD? C’est l’acronyme d’une expres­sion à la mode chez les urbanistes: Transit Oriented Development, ou «développement basé sur le transport en commun et actif». Il s’agit essentiellement­­ des nouveaux quartiers construits au-dessus ou autour des axes majeurs de trains de banlieue, de métro ou de pistes cyclables.

Quartiers bien branchés

Vous pensez que c’est une lubie d’experts­­? C’est pourtant une réalité qui prend de plus en plus de place dans le paysage québécois. Prenez tout le développement autour du métro à Laval, celui de la gare de Saint-Hilaire, du nouveau train de banlieue de l’Est, ou la liaison projetée par train avec le quartier Dix-30 de Brossard ou encore le nouveau quartier qui sera construit sur les anciens terrains de l’hippodrome Blue Bonnets.

C’est une occasion à saisir pour les acheteurs ou les vendeurs de propriétés. Celles de ces derniers prendront certainement (et rapidement) de la valeur si elles sont situées tout près d’un quartier qualifié de TOD. Pour les acheteurs, pourquoi ne pas miser sur ces quartiers pour justement profiter de cette augmentation… et de leur qualité de vie intrinsèque?

C’est déjà le cas pour les propriétés situées près du métro ou d’une piste cyclable: plusieurs études indiquent que leur valeur explose de 9000 $ à

100 000 $ si elles sont situées à moins de 300 m d’une piste cyclable, selon la ville, un peu partout dans le monde. L’Agence QMI rapportait l’an dernier qu’une station BIXI située dans un rayon de 800 m fait bondir la valeur d’une propriété de 2,7 %.

Entre 2008 et 2012, la valeur des copropriétés­­ situées tout près d’une station de métro du réseau montréalais a bondi de 13 % à 122 %, selon la station, révélait une étude de la firme JLR.

De plus en plus de gens délaissent la voiture individuelle pour d’autres moyens de transport. Pourquoi ne pas profiter du phénomène?

LES SERVICES, LE ZONAGE, ÇA COMPTE

Que vous soyez parents de deux jeunes enfants, seuls ou en couple sans progéniture, les services, ça influe sur la valeur de votre nid douillet.

La présence rapprochée du transport en commun ou de pistes cyclables (v. autre texte), d’une école, d’un centre communautaire, d’un parc, d’une maison de la culture, d’une piscine publique, de services municipaux divers, stimule la plupart du temps à la hausse la valeur d’une propriété… mais aussi les taxes.

Rappelez-vous que la valeur d’une maison ou d’un condo est principalement fixée par le marché, donc celle de propriétés similaires à la vôtre, à vendre ou vendues récemment. Le dynamisme d’un quartier influe donc directement sur le prix de votre propriété. À vous de choisir celui qui répond à vos aspirations en matière de qualité de vie, mais aussi de finances­­ personnelles.

Un quartier en pleine transformation, comme Hochelaga-Maisonneuve, Rosemont ou Rivière-des-Prairies, à Montréal, Limoilou ou Saint-Sauveur, à Québec, représente des occasions d’affaires intéressantes. À condition de vouloir subir les inconvénients des chantiers. Idem pour les quartiers à la mode en banlieue.

La proximité d’un cégep ou d’une université mousse souvent considérablement la valeur d’une propriété, car plusieurs propriétaires choisissent de la louer en tout ou en partie à des étudiants.

Déserts alimentaires à éviter

Autre aspect non négligeable: certains quartiers sont classés par les responsables de la santé publique comme des « déserts alimentaires », soit des endroits, qu’ils soient riches ou pauvres, en ville comme en banlieue, où il est impossible de faire ses courses sans prendre la voiture. La possibilité d’aller à pied à la pharmacie ou dans une épicerie où l’on vend des produits frais (fruits, légumes, boulangerie, poissonnerie) influe sur la valeur d’une propriété: des légions d’acheteurs recherchent cette qualité de vie. Même en banlieue.

CE QU’IL FAUT ÉVITER

Quand on recherche une propriété, de nombreux inconvénients sont à considérer.

Au premier chef, le trafic accru autour des centres commerciaux, garderies, écoles ou gares de train ou de métro. Le bruit généré par les gens qui louent fréquemment leur propriété avec AirB&B. Dans certains cas, c’est un véritable cauchemar: abonnez-vous à ce service et surveillez les offres en vous servant de la localisation géographique.

Pour une copropriété, vérifiez si la localisation à court terme est permise dans le règlement de l’immeuble. Permet-il aussi les animaux domestiques? Vérifiez également si les frais de copropriété sont plus élevés que la moyenne du secteur, ce que redoutent certains acheteurs.

Autre aspect à considérer: les entreprises. Y a-t-il une usine, une firme­­ de services ou un cabinet professionnel tout près ou dans l’immeuble? L’immeuble ou la maison sont-ils situés dans une zone industrielle, hautement commerciale ou de patrimoine culturel (difficultés et frais additionnels en cas de travaux)? Y a-t-il des règlements municipaux particuliers concernant la rénovation­­ dans le secteur?

Bruit

Le bruit est aussi la principale cause­­ d’irritation issue de l’environnement, qu’on soit citadin, banlieusard ou même campagnard. La présence d’une usine, d’une voie majeure de circulation (autoroute, chemin de fer), d’un aéroport, d’une carrière, d’une caserne de pompiers ou d’un commerce bruyant (bar, discothèque, centre sportif) est à considérer. Dans un immeuble à condos, la terrasse, la chute à déchets ou l’ascenseur représentent aussi des sources de bruit.

Un truc: si une propriété vous sédui­­t, visitez à pied les alentours à différentes heures de la journée, notamment le jour et le soir.

L’ensoleillement et le vent font aussi une grande différence: la propriété est-elle située près d’immeu­bles imposants (tour de bureaux ou d’habitation, usine, silo). D’importants projets immobiliers sont-ils prévus tout près, pouvant diminuer l’ensoleillement ou les perspectives visuelles? Une vue sur le fleuve, le mont Royal, de vastes espaces, un parc, un paysage magnifique, gâchée par une nouvelle tour à condos, ça se produit chaque année au Québec.

Y a-t-il une tour de télécommunication à proximité? Y a-t-il eu un suicide dans la propriété (ce qui repousse plusieurs acheteurs)?

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